豊田市S様邸

豊田市の区画整理区域内に建つ2世帯住宅です。

延床面積が271.85㎡で82.23坪の大きな家です。
親世帯と子世帯が完全に別々の生活空間になり広縁を通じて行き来ができる間取りです。
内部空間は無垢フローリング敷きで柱・梁は全て見せるデザインとしています。

いつも木の香りがしてお客様にも大変喜ばれております。

岡崎市の広告デザイン事務所

岡崎市の広告デザイン事務所です。
鉄骨造の2階建てで全てが事務所として使用してます。

外観のデザインはモノトーンでシンプルにしました。

準防火地域に建つ店舗併用住宅

準防火地域に建つ鉄骨造3階建ての店舗併用住宅です。

お客様の希望でホームエレベーターと長期優良住宅の認定の取得が条件でした。既設の解体工事も結構なボリュームで、限られた予算と格闘した工事でした。

浜松市三ヶ日町浜名湖畔に建つ家

浜名湖畔に建つ鉄骨造3階建ての住宅です。
圧倒される景観を2階リビングに取り入れようと
大きく解放的な窓が特徴です。
薪ストーブも設置してるのでゆったり出来る空間になりました。

豊田市K様邸

豊田市郊外に建つ専用住宅です。
内部は木の香りがいっぱいの空間です。
オール赤松無垢フローリング・柱と梁は見せるデザインにしてあります。
開放的な吹抜空間で夏も涼しいと喜んで頂いています。

豊川市K様邸上棟

9月10日(土)に豊川市K様邸の上棟が行われました。

当日は蒸し暑い日でしたが8名の大工さんが段取り良く仕事をこなしてくれました。

豊川市K様邸上棟

豊川市K様邸上棟

豊川市K様邸

11月の末頃の完成予定です。

また現場の状況を発信していきます。

「民泊」営業を継続するためには簡易宿所としての許可が必要

201608281厚生労働省と国土交通省が「民泊」を旅館業法でいう「簡易宿所」に位置づけ、営業として収益あげていくには、都道府県知事の許可が必要となり、無許可で営業しているところは、次第に淘汰せれていくと予想されます。

では、「簡易宿所」とは何か?
旅館業法には4つの営業形態の定めがあります。

  • ホテル営業
  • 旅館営業
  • 簡易宿所営業
  • 下宿営業

この「簡易宿所営業」とは宿泊する場所を多人数で共用する構造及び設備を主とする施設を設け、宿泊料を受けて、人を宿泊させる営業で下宿以外もの。と定義されてます。例えば民宿、ペンション、山小屋、ゲストハウスなどです。許可に必要な要件は

  1. 申請者の旅館業法違反が過去にないか。
  2. 設置場所の周辺の環境・・ 周囲100m以内に学校・児童福祉施設等がないか。
  3. 用途地域・・ 建築基準法上営業可能か? 第一種・二種低層・中高層住居地域は不可
  4. 建物・設備の構造は規定に合うか・・ 寝室面積・客室窓面積・トイレ、洗面、浴室の数等
  5. 消防法の許可
  6. 保健所の許可
  7. 各自治体の条例に適合しているか。

細かい規定内容については次回以降項目別に掲載していきたいと思います。

などこれらをクリアにしていく必要があるので、各部署の打ち合わせから許可までを考えると早くても2~3か月くらいは掛かると思われますので、オープン時期のスケジュールは計画性をもって立てる事が重要ですね。

シェアハウスは寄宿舎なので特殊建築物と見なされます。

昨今、投資目的で都心を中心に大阪・京都などの戸建て住宅等を転用したいわゆるシェアハウスなど、新たな賃貸住宅の形態が増加しています。

国は、こうした建築物について、法令上、寄宿舎として取り扱うことを明確にした上で、既存ストックの活用も可能となるよう、平成26年7月に改正建築基準法施行令が、8月には告示が施行されています。

シェアハウス

こうしたことなどを背景に、東京都建築安全条例を改正し、平成27年4月1日に改正条例が施行されました(一部6月1日施行)。

しかし戸建て住宅を寄宿舎に用途変更するのも調べてみると色々と大変な事がわかりました。まず既存の住宅の検査済証があるか?無ければ既存建築物状況報告書を作成し行政にチェックしてもらう必要が出てきます。

また、3階建ての住宅をシェアハウスにすると耐火建築物にしなくてはなりません。木造の場合は60分準耐火構造+避難上の制限が必要でまず一般住宅の転用ではまず無理。

それから、東京都は条例改正により延床面積200㎡以下、3階以下であれば防火上主要な間仕切壁の規制が緩和されました。また、窓先空地もかなり緩和されて100㎡以下であれば屋外通路50㎝も必要ないですが100㎡~200㎡の一番多い住戸には寝室窓から道路へ通じる50㎝の通路が必要となります。都心の密集した地域で50㎝の通路は結構厳しいですよね。

しかし、以前に比べればかなり緩和せれているのは事実です。

さて、以上の事柄からざっと判断してみると、既存の住宅のうちで合法的に寄宿舎に用途変更出来てる物件は30%あるかないかという気がしますがどうでしょう。ネット上でシェアハウスの入居者募集や管理などしているサイトの物件で寄宿舎の用途変更の確認をちゃんと取っている物件がどの程度あるか非常に興味があります。

民泊に管理者を置けば届け出で営業可能に

20160514昨日のNHKニュースで住宅の空き部屋などを有料で貸し出す「民泊」について厚生労働省と観光庁は、家主が同居していなくても管理者を置くことを条件に行政への届け出で営業を認める方針を決めたと報道されました。

しかし、実際にこの方針がいつ適用されるか、また一般ホテルや旅館などとの競合や圧力により営業日数や連泊の縛りがどのくらいになるか?それがビジネスとして成り立つか不透明でまだまだ時間は掛かりそう。

基本的には民泊も旅館業法の「簡易宿舎」という位置づけで都道府県から許可を得て営業ができるのが現状の法律でありますが、京都市の調査によると民泊として営業している内90%くらいは無許可であるらしく、今後無許可民泊の指導・整理などで行政も動きだすでしょう。

京都市民泊の利用と提供に当たってこれから「民泊」営業を考えておられる方は、旅館業法の許可を得てる事を基本に事業としてどうか考えておくべきだと思います。

住宅の完成時に業者からどんな書類をもらえばいいの?

20160507通常お客様にお渡しする書類としては、

  • 引き渡し書と受け取り書
  • 防水保証書
  • 防蟻処理保証書
  • 竣工図面(プレカット図・給排水設備図・電気設備図なども含む)
  • 住宅瑕疵保証書
  • 地盤調査書
  • 確認申請書+検査済証

を受け取るようにしましょう。

特に住宅瑕疵保証書は、重大な瑕疵については、引き渡しから10年間は保証されますので大切に保管しましょう。

引き渡しを受けるとき、これらの書類を業者にお願いして確実に受け取るようにして下さい。

オフィス・エヌ
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